Recientemente el Gobierno de Santa Fe envió a la Legislatura el proyecto de LEY DE USO DEL SUELO Y HABITAT promoviendo herramientas que permitirían al Estado provincial y a los gobiernos locales que adhieran a la misma avanzar en la construcción de soluciones habitacionales y prevenir y revertir situaciones de informalidad urbana.
El texto no sólo introduce un conjunto de modificaciones tributarias, con el objetivo de aumentar los recursos del Estado en este tema, sino que también propone instrumentos de gestión urbanística destinados a lograr un mejor aprovechamiento de los recursos físicos y de capital social .
La Universidad Católica de Santa Fe invita a una Mesa Debate sobre el Proyecto mencionado, a realizarse en el Aula 4:50 el próximo martes 11 de junio a las 18hs., con el fin de hacer conocer la iniciativa y favorecer el intercambio de opiniones alentando el compromiso con la temática.
LEY DE USO DEL SUELO Y HÁBITAT(*)
El Gobierno de Santa Fe envió a la Legislatura el proyecto de Ley de Uso del Suelo y Hábitat, la cual promueve un conjunto de herramientas que contribuyen a la consolidación de un marco legal más igualitario en materia de acceso al suelo, que permiten al Estado provincial y a los municipios y comunas que adhieran a la misma, avanzar en la construcción de soluciones habitacionales, y prevenir y revertir situaciones de informalidad urbana.
La normativa representa una continuidad en la política habitacional desarrollada por la Casa Gris. Vale recordar que desde el comienzo de la gestión de Bonfatti existe una Secretaría de Estado abocada específicamente al tema, y que además en agosto de 2012 se lanzó "Mi Tierra, Mi Casa", un programa estratégico que apunta a la generación de lotes urbanizados destinado a sectores medios.
El gobernador señaló en más de una ocasión que "todo ser humano necesita un nido donde cobijarse y formar una familia", al tiempo que analizó que los planes de vivienda llave en mano "siempre van detrás de la demanda". Por el contrario, "cuando uno tiene la tierra hay más posibilidades de construir la casa con esfuerzo propio".
En este sentido, el envío del proyecto apunta a reforzar esta estrategia, ampliando el marco jurídico con el que cuenta la provincia para garantizar el derecho constitucional a la vivienda y el hábitat digno. "Tal objetivo se alcanza a partir de la creación de instrumentos de gestión social, urbana y fiscal, que permiten la construcción de un nuevo orden urbano por parte del Gobierno Provincial y de los Municipios y Comunas que adhieran a la presente", expresa el texto.
El proyecto promueve la instalación de procesos de gestión democrática que permitan la redistribución de las cargas y beneficios del desarrollo urbano y aporta herramientas legales que facilitan la regularización de los asentamientos irregulares a la vez que posibilitan el acceso a un lote urbano a familias que hoy no logran acceder a un hábitat digno.
Instrumentos fiscales
El texto enviado a la Legislatura establece un conjunto modificaciones tributarias que permiten incrementar los recursos “a los efectos de dar cumplimiento a lo establecido en la presente ley”.
Entre los principales cambios se cuenta un adicional del Impuesto Inmobiliario a los propietarios de inmuebles urbanos o suburbanos, que reúnan las siguientes condiciones:
1) Inmuebles destinados a vivienda, uso comercial u otros (no industrial) cuya superficie edificada resulte superior a 300 m2 (200 m2 si es propiedad horizontal); cuya antigüedad de construcción resulte posterior al año 1980 y cuya calidad de construcción se encuentre comprendida entre las categorías 1 a 5.
2) Inmuebles urbanos y suburbanos cuyos titulares posean 5 inmuebles o más de superficies superiores a los 15 metros cuadrados en la provincia de Santa Fe.
3) Aquellos contribuyentes que sean titulares o poseedores de un inmueble o grupo de inmuebles identificados como Suelo Urbano Vacante (baldío), que en su conjunto superen tres 3.000 m2, gravando progresivamente en más a aquellos que tienen más de 5000 m2.
Asimismo, se modifica también el impuesto a los sellos sobre transacciones cuyo valor inmobiliario de referencia establecido por el Servicio de Catastro e Información sea superior o igual a 1 millón de pesos.
Finalmente, la norma prevé la creación de la Contribución por Valorización que permite al Estado local y provincial participar de los incrementos en el valor del suelo que sea producto de acciones externas al propietario (tales como modificaciones en
el ordenamiento territorial, inversiones públicas de interés general, autorizaciones de mayor aprovechamiento edificatorio, entre otras). La contribución no podrá ser inferior al 10% del plusvalor inmobiliario que se produzca.
Instrumentos de gestión urbanística
La norma avanza en la definición y establecimiento de diversas herramientas de aplicación por parte de los gobiernos locales. En este marco, establece posibilidades de fijar normas especiales de urbanización, parcelamiento, uso y ocupación del suelo que permitan mejor aprovechamiento de los recursos físicos y de capital social afectados a política de hábitat.
Asimismo, regula la posibilidad de ejercer el denominado derecho de preferencia en favor del Estado para la adquisición de inmuebles cuando existan fundamentos en la regularización dominial de asentamientos irregulares y/o de ejecución de programas de interés social y urbano.
De igual modo, la norma regula la fijación de requerimientos especiales de aporte y/o cesión (el equivalente a un 10% de la superficie urbanizada descontada calles) para aquellos emprendimientos de desarrollo urbano de gran escala (con parcelas mayores a los 10.000m2), estableciendo que la misma podrá ser en suelo, infraestructura o valor equivalente y para el uso exclusivo de urbanizaciones de interés social.
Asimismo, la norma regula nuevas formas asociativas entre el sector público y respecto de éste y el sector privado, orientadas a generar suelo con servicios básicos para disponer entre sectores que no cuentan con lote o vivienda propia.
La norma permite además que los gobiernos locales que adhieran a la misma puedan establecer el uso obligatorio de suelo vacante a través de normativas locales específicas, en las que se disuada la tenencia especulativa de suelo, fijando condiciones especiales de uso y plazos para el parcelamiento y edificación.
Mención especial requiere el tratamiento que el proyecto normativo otorga a las obligaciones en relación al cuidado del suelo por parte de sus propietarios y de la consideración como costo social del suelo degradado y en condiciones de abandono.
Los suelos degradados o en condiciones de abandono por parte de sus propietarios serán considerados un costo social y ambiental para la comunidad y determinará una obligación de remediación por parte de sus titulares registrales.
Antecedentes de la ley de uso del suelo
Existen en el mundo muchos casos de reformas como las que se propone en la ley. Similares esquemas normativos se aplican, por ejemplo, en el Modelo de Uso de Suelo Socialmente Adecuado en Munich desde 1994 o en la Ley de Suelo en España, por considerar algunos paises de Europa. En Latinoamérica, el Estatuto de la Ciudad de Brasil, aprobado en 2001, y la Ley de Desarrollo Territorial colombiana, de 1997 también incluyen instrumentos urbanos y tributarios similares.
Más recientemente y en nuestro país, la Ley de Uso del Suelo aprobada para la Provincia de Buenos Aires incluye gran parte de las directrices, políticas e instrumentos que aquí se proponen para el ámbito territorial de la Provincia de Santa Fe.
(*)Extracto de la página web del Gobierno de la Provincia de Santa Fe, mayo de 2013
